相見積もりで失敗しない：仕様統一・比較表・交渉材料の作り方

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相見積もりで失敗しない：仕様統一・比較表・交渉材料の作り方

不要特約の見極めと付保割合の再設計：守りを弱めずコスト最適化

更新タイミングを味方にする｜修繕・設備更新とセットで見直す

RFP（依頼仕様書）の作り方

必須記載

対象資産の範囲（建物・付属設備・屋外構築物）

事故履歴（過去3〜5年）と頻度・原因の要約

直近の診断結果（設備・外壁など）

求める補償条件（上限・免責・特約の要否）

比較の評価軸（価格・総支出・支払条件・事故応答品質）

提出フォーマット指定

見積り提出はテンプレ表で統一。用語や単位、免責表記を合わせ、同一仕様で比較できる状態を作ります。

RFPテンプレ（コピーして使用）

1. 対象資産：建物／付属設備／屋外構築物（詳細内訳を添付）

2. 事故履歴：YYYY〜YYYY（件数・原因・支払の有無・金額・再発防止）

3. 診断結果：直近の劣化度・更新予定（添付）

4. 希望条件：補償上限、免責、特約（施設賠償・水災・地震ほか）

5. 評価軸：価格、総支出（3〜5年）、支払条件、事故対応・相談体制

6. 提出形式：当方指定の比較表テンプレに記入

比較表テンプレ（評価基準の言語化）

評価軸	重み	案A	案B	案C
価格（年間保険料）	30%
総支出（3〜5年見込み）	25%
免責（妥当性・運用整合）	15%
付保割合・上限（重大損害耐性）	15%
特約（施設賠償・水災・地震等の適合）	10%
事故応答品質（SLA・窓口・相談体制）	5%

※重みは例。理事会の価値基準で調整してください。

特約の棚卸しと優先順位

優先（残す）

施設賠償責任

主要災害（風災・水災など物件固有の高リスク）

復旧関連費用（残存物取片付け等）

要検討（物件次第）

地震（耐震・立地・財政耐性で上限・免責を調整）

破損・汚損（事故履歴との整合で判断）

整理（外し候補）

重複する個人賠償特約（専有で各自加入）

頻度・影響が小さい付帯の過剰付保

ポイント：「外す＝弱くなる」ではありません。主戦場に集中して、リスクとコストを最適化します。

免責×自己負担会計の設計

基本方針

免責以下の軽微事故は積立金から支出（自走）

中〜大事故は保険で復旧（記録・原因対策を徹底）

免責水準は事故頻度と積立余力で調整

会計ルール例（議決文）

免責金額は原則10万円とし、免責以下の修繕は修繕積立金より支出する。軽微事故の請求は年間で束ねて判断し、翌年度の料率上昇抑制を図る。

更新のベストタイミング

給排水更新・外壁改修などリスク低減後に見直し（条件改善の余地）

事故多発後は、運用改善・再発防止策を資料化してから交渉

長期契約は、途中見直し条項の有無を事前確認

交渉のエビデンスパック

以下をひとつのフォルダに束ね、見積依頼時に添付すると説得力が高まります。

診断サマリー（外壁・設備の劣化度、改善計画）

事故履歴（3〜5年）の一覧と是正策

請求運用ルール（免責・束ね判断・記録様式）

直近の修繕・更新の実施記録（写真・議事録）

RFP本文と比較表テンプレ

依頼メール例文と提出物一覧

見積依頼メール（例）

件名：【見積依頼】〇〇マンション共用部火災保険（RFP・比較表添付）

〇〇保険 〇〇様

平素よりお世話になっております。〇〇マンション管理組合です。

添付のRFPおよび比較表テンプレに沿い、見積と提案書をご提出ください。

提出期限：YYYY/MM/DD 17:00

提出物：見積書／提案書／約款抜粋／SLA・事故対応体制

以上、よろしくお願いいたします。