ブログ2025.10.26
【事例で理解】診断→設計→見積り→運用の流れ｜マンション共有部分の火災保険
【事例で理解】診断→設計→見積り→運用の流れ
ケースA：築25年・100戸・漏水履歴あり
課題
- 給排水設備の老朽化で小口漏水が多発
- 翌年度に料率が上昇、見積りが前年比+30〜50%
- 小口請求が積み上がり「総支出」が不安定
打ち手（順序）
- 設備状態の簡易診断（配管・受水槽・バルブ）
- 免責を段階引上げ：軽微は自走、重症は保険
- 付保割合の再評価：再調達価額との整合
- 3〜5年の長期契約：条件安定化と見直し余地の確保
Before / After（サンプル）
| 指標 | Before | After（1年後） |
|---|---|---|
| 請求件数 | 年12件（軽微中心） | 年4件（中〜大のみ） |
| 年間保険料 | ▲ | やや増（長期割で平準化） |
| 自己負担 | 低（都度保険依存） | 軽微は積立から支出 |
| 総支出（料＋自己負担） | 不安定で上振れ | 平準化し予算計画が容易 |
ケースB：築40年・60戸・外壁劣化が進行
課題
- 外壁タイルの浮き・剥落リスク
- 風災・落下物による賠償懸念
- 住民・来訪者の安全確保と説明責任
打ち手（順序）
- 外壁劣化度診断（打診・赤外線等の結果共有）
- 応急措置：ネット養生・仮固定・立入禁止
- 賠償枠と風災条件の調整（上限・免責）
- 事故対応フローと居住者告知の整備
リスク低減→条件改善の流れ
診断資料と応急措置の実行記録を添えたうえで、更新時に条件改善の交渉を行うと、保険会社の評価が上がります。
設計の比較表（サンプル観点）
| 観点 | 案A（広め） | 案B（最適化） | 案C（ミニマム） |
|---|---|---|---|
| 免責 | 5万円 | 10万円（小口抑制） | 20万円 |
| 付保割合 | 100% | 80〜90%（評価に基づく） | 70% |
| 施設賠償上限 | 高 | 中（人流に応じ設定） | 低 |
| 地震特約 | 広め | 立地・財政耐性で最適化 | 最小限 |
| 長期契約 | 1年 | 5年（見直し条項確認） | 1年 |
| 総支出（3〜5年） | 中〜高 | 安定・最適 | 低〜中（不足リスク） |
運用ルール（請求・記録・更新のタイミング）
請求運用
- 小口請求は年次で束ねて判断（頻度管理）
- 写真・原因・応急措置・再発防止を標準記録
- 免責以下の案件は積立から支出
更新タイミング
- 大規模修繕・設備更新後に設計見直し
- 事故多発期の直後は運用改善を反映
RACI（役割分担）
| 工程 | R（責任） | A（決裁） | C（相談） | I（報告） |
|---|---|---|---|---|
| 診断依頼・結果共有 | 担当理事 | 理事長 | 管理会社・診断業者 | 居住者 |
| 設計（仕様作成） | 担当理事 | 理事会 | 保険代理店 | 監事 |
| 相見積・比較 | 担当理事 | 理事会 | 代理店・保険会社 | 居住者 |
| 契約・運用 | 管理会社 | 理事長 | 代理店 | 居住者 |
テンプレ（議事録・RFP・事故報告）
議事録テンプレ（事故学習用）
【件名】共用部事故の記録（YYYY/MM/DD）
1. 発生日時・場所：
2. 事象の概要：
3. 原因（推定含む）：
4. 応急措置：
5. 再発防止策：
6. 保険請求の要否：
7. 次回点検・修繕の予定：
RFPテンプレ（依頼仕様書）
1. 対象資産：建物・付属設備・屋外構築物の範囲
2. 事故履歴：過去3〜5年の件数・内容（匿名化）
3. 診断結果：直近の劣化度・設備状態
4. 求める補償条件：上限、免責、特約の要否
5. 評価軸：価格、総支出（3〜5年）、支払条件、事故応答品質
事故報告テンプレ
【報告番号】CF-YYYY-####
1. 発見者／連絡先：
2. 発生日時・場所：
3. 被害状況（写真URL）：
4. 原因推定：
5. 応急対応／二次被害防止：
6. 関係者連絡（居住者・管理会社・代理店）：
7. 次アクション（見積／修繕／請求判断）
まとめ
- 診断→設計→見積り→運用の順を守る。
- 金額だけでなく総支出（3〜5年）で意思決定。
- 資料化（診断・応急措置・運用ルール）が更新時の交渉力を高める。
FAQ（3問）
設備更新前でも免責引上げは有効？
有効ですが、更新計画の提示とセットにすると保険会社の評価が上がります。
事故事例の共有は個人情報の心配は？
匿名化と要点整理（日時・場所・原因・対応・再発防止）で学習資産化します。
5年契約の途中で見直しはできる？
条件によります。大規模修繕後など合理的な根拠がある見直しは相談余地あり。
記事・相談担当者：井浪（いなみ）：Amazon/Kindle 著者ページ
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